Marche o Toscana? I numeri del 2025
Le quotazioni ufficiali dicono una cosa diversa dal luogo comune: la campagna marchigiana costa un quarto in meno, non una frazione.
Chi cerca un casolare in Italia parte quasi sempre dalla Toscana, e quasi sempre si sente dire che nelle Marche costa «una frazione». È un’esagerazione, e vale la pena sostituirla con i numeri veri: sono pubblici, li pubblica l’Agenzia delle Entrate, e raccontano una storia più interessante di quella che sostituiscono.
Un quarto in meno, non una frazione
Nel 2025 la quotazione media delle abitazioni fuori dai capoluoghi — cioè la campagna, dove stanno i casolari — è stata di 1.643 €/m² in Toscana e di 1.221 €/m² nelle Marche. Il rapporto è 74%: un quarto in meno, non un decimo. Chi promette di più sta vendendo, non informando.
La media però nasconde la parte utile. La campagna senese sta a 1.234 €/m², praticamente identica a quella fermana (1.230 €/m²) e più cara di quella maceratese (1.194 €/m²) di appena il 3%. Il divario vero è con Grosseto, a 2.184 €/m², e con Firenze, a 1.826: lì un casolare comparabile costa quasi il doppio.
Le due regioni si stanno muovendo in direzioni opposte
Il dato che conta per chi compra oggi non è il livello, è la direzione. Nel 2025 le quotazioni della campagna marchigiana sono salite dell’1,6%, quelle toscane sono scese dello 0,2%. Nelle Marche la provincia di Macerata segna +1,9% e quella di Fermo +1,0%; in Toscana Siena e Pistoia perdono l’1% e Massa il 4,3%.
È un’inversione recente e va letta per quello che è: dal 2011 al 2021 le quotazioni marchigiane sono calate senza interruzione, e il recupero è cominciato solo negli ultimi anni. Chi compra adesso non sta arrivando in un mercato caro: sta arrivando in un mercato che ha smesso di scendere.
Perché l’entroterra costa meno della media italiana
La ragione è geografica prima che economica. Confrontando le quotazioni di ogni comune con la media nazionale, 129 comuni marchigiani su circa 225 stanno fra il 30% e il 60% di quella media, e sono quasi tutti nella fascia appenninica e preappenninica. I valori alti si concentrano sulla costa, dove il casolare di campagna semplicemente non c’è.
Tradotto per chi cerca: il paesaggio che si va a comprare — colline, borghi, pietra — sta esattamente dove il mercato costa meno, e non per un difetto del posto ma perché il prezzo lo fa il mare.
Cosa non dicono questi numeri
Le quotazioni OMI sono intervalli medi per zona e per stato di conservazione: dicono quanto vale il metro quadro in una zona, non quanto costerà il casolare che stai guardando. Un rustico da recuperare e una casa finita nella stessa via stanno in due fasce diverse, e la differenza fra le due è il lavoro. Su quello i numeri pubblici non aiutano: serve un preventivo.
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